Налог на продажу первой квартиры — от чего зависит сумма.

Продажа первой квартиры может быть как выгодной сделкой, так и финансовым вызовом. Основной вопрос, который волнует владельца недвижимости: придется ли платить налоги и если да — то какие именно? Все зависит от срока владения собственностью, статуса владельца, источника приобретения недвижимости и количества продаж в году.

Законодательство возлагает обязанность по уплате налогов преимущественно на продавца, подчеркивает адвокат Ирина Смитюх в комментарии агентству УНИАН.

Покупатель, в свою очередь, должен оплатить взнос в Пенсионный фонд (1% от стоимости объекта) и обычно частично берет на себя расходы на нотариуса. Но основные обязательства лежат именно на том, кто продает.

Как отмечает Смитюх, продавец первой квартиры потенциально должен уплатить:

• налог на доходы физических лиц (НДФЛ) — 5% или 18% в зависимости от обстоятельств;
• военный сбор — 5%;
• государственная пошлина — 1%;
• услуги нотариуса — по соглашению сторон.

Однако в отдельных случаях первая продажа жилья может обойтись минимальными налогами или вовсе без них.

Когда налог за первую продажу квартиры не уплачивается

Льготный режим касается первой продажи квартиры в год, если она находится в собственности более трех лет. По словам Смитюх, в этом случае продавец освобождается как от НДФЛ, так и от военного сбора. То есть нужно будет уплатить только 2% — по 1% в Пенсионный фонд и как государственную пошлину.

'Если квартира находится в собственности более трех лет и это первая продажа в год — налоговая нагрузка минимальна. Такая продажа — наиболее выгодна для владельца', — подчеркнула адвокат.

Какой налог за продажу квартиры менее чем за три года

Если первая квартира продается до истечения трех лет владения, ситуация меняется. Дополнительно к 2% сборов придется уплатить 5% НДФЛ и 5% военного сбора. То есть общая налоговая нагрузка составит 12%.

'Военный сбор применяется только вместе с НДФЛ. Если вы освобождены от одного — автоматически не платите и другого', — обращает внимание юрист.

Меняется ли налог, если это вторая продажа в год

Несмотря на то, что квартира — первая по документам (то есть другая собственность не продавалась), ключевую роль играет не количество квартир, а именно количество продаж за один календарный год. Если продажа не первая — льгот не будет.

В таком случае НДФЛ возрастает до 18%, военный сбор — еще 5%, а вместе с другими платежами налог может составить до 25% от стоимости жилья. Это значительная нагрузка, которую, по словам Смитюх, можно частично смягчить.

'Если это уже третья продажа в год, налог вычисляется не с общей суммы, а только с прибыли. То есть с цены продажи минус задокументированные расходы на покупку', — объясняет эксперт.

Как определяется база налогообложения при продаже квартиры

Налоги рассчитываются от суммы дохода, полученного продавцом. По словам Смитюх, это цена, указанная в договоре купли-продажи. Но есть ограничения: она не может быть ниже рыночной стоимости объекта.

'Мы не рекомендуем искусственно занижать цену жилья в договоре, чтобы уменьшить налоги. В случае судебного спора такая схема может обернуться против вас — доказать реальные потери будет практически невозможно', — предостерегает адвокат.

Кто может не платить налоги при продаже жилья

Некоторые категории граждан могут быть освобождены от уплаты государственной пошлины:

• инвалиды I и II группы;
• пострадавшие от Чернобыльской катастрофы;
• участники боевых действий;
• семьи погибших военнослужащих.

'Полное освобождение возможно только в том случае, когда обе стороны договора имеют право на льготу. Если нет — нотариус обяжет вторую сторону оплатить пошлину полностью', — уточняет Смитюх.

Что касается взноса в Пенсионный фонд, его могут не платить те, кто впервые покупает недвижимость, не участвовал в приватизации и не получал жилье в наследство или в подарок. Но и это нужно подтверждать документально.

При продаже первой квартиры в Украине действует сложная система налогообложения, которую следует учитывать для избежания финансовых потерь. В зависимости от условий и обстоятельств, продавец может быть освобожден от определенных налогов, но в других случаях уплата обязательна. Именно знание этих нюансов поможет владельцам сделать оптимальный выбор в указанном деле.